오늘은 어제 읽은 2022KB 부동산 보고서의 내용을 요약 정리해 본다.최근 부동산시장은 긴 하락의 시작인지, 잠시 조정을 받고 있는지에 대한 의견이 엇갈리고 있다.전문가들의 시선으로 본 부동산시장은 어떤지 궁금하던 차에 KB에서 나온 2022 부동산 보고서를 읽어봤다.
공감 가는 부분이 많아 술술 읽혔고 통계를 바탕으로 최대한 객관적인 시선을 담은 것 같아 읽기에 부담이 없었다. 알아두면 좋을 내용이 많아 내용 정리를 겸해 사족을 더해 공유해 본다.
먼저 오늘은 2021년 주택시장 진단과 주요 이슈 7가지를 정리해 본다.2021년 주택시장진단 KB 2022 부동산보고서
- 2021년 전국 주택 매매가 1.5% 상승, 전국 상승률이 최근 20년 내 최고치를 기록
- – 높은 가격에 인수 부담이 커져 외곽 지역이 풍선효과 인천(23.7%) 경기(22.5%/시흥 군포 고양) 서울(12.5%/노원 도봉 강북 등 북부 외곽 지역)
- – 기존 선호지역+외곽지역 모두 가격 급등으로 가격 상승폭 확대
- – 주택 거래량은 과거 평균에 비해 많았지만 하반기 이후 거래가 확연히 둔화된다.
- – 주택 경기 침체 때문에 가격이 내려갈 것으로 기대하는 매수자 vs 현재의 가격을 유지하려는 매도자
- – 2020년 전세계약 갱신청구권과 전월세 상한제 시행 이후 전세가격이 상승했으나 2021년 하반기에는 다소 안정됐다.
- – 전세금은 상승폭이 둔화됐지만 여전히 높은 데다 계절적 비수기인 점을 감안해 급등세는 소강 상태다.
- – 분양 물량 늘었으나 입주 물량 부족으로 공급 부족 이슈 확대
- – 상대적으로 낮은 가격을 공급하는 신축 아파트 선호도 증가 현상으로 청약시장 과열
2022년 주택시장전망 KB 2022 부동산보고서
상황전망 매매시장-부동산가격 폭등에 따른 피로감과 우려-정부의 지속적인 규제로 인한 세 부담 증가-대출금리 인상 예고-정부의 지속적인 공급 신호주택 매매가격 상승폭이 크게 줄어 조정을 받을 가능성이 높다.
전세시장-임대차법 시행 2주년을 맞아 기존 매물 거래 시작-전세가격 상승으로 재계약 부담-월세 전환, 외곽으로 이사 가능성 물량 부족 문제를 단기간에 해결하기 어려워 당분간 불안정한 상황이 지속될 가능성이 높다.
실수요자인 나의 인수전략(※개인적인 의견)-조정가능성이 있으므로 입지를 보다 중점적으로 가능한 조정폭이 크지 않은 매물을 찾는다.
- 무리한 대출을 일으키지 않고 버틸 수 있는 위험 속에서 움직인다. 그렇다고 가격에만 초점을 맞추지 말라.
- – 지금 당장 수익률을 기대하지 않고 장기 포트폴리오로 생각하고 액세스할 것
임대차법 시행 2년, 전세시장 안정은 언제쯤 2. 수도권 주택시장을 뒤흔들 3기 신도시와 GTX 3. 지방 주택시장, 동반상승에서 차별화 추세로 4. 비아파트 및 외곽지역의 부상과 지속가능성 5. 다주택자 보유세 부담증가와 매물출현 가능성 6. 정부의 대규모 주택공급계획, 향후 진행과정 주목 7.2회 선거, 그리고 주택시장 2022KB는 주택시장 2022KB, 매물출현상 가능성 6. 정부의 대규모 주택공급계획, 향후 진행과정 주목
- 2020년 들어 임대차3법(전세의 월세 상한제, 계약갱신청구권, 전세신고제로 인해 임대시장의 혼란과 함께 전세가격이 급등한다.
- – 2022년 임대차법 시행 2년을 맞아 최근 갱신 계약량이 증가하면서 안정세를 보인다.
- – 향후 갱신계약 만료매물, 전세보증금 상승, 전세대출 규제 강화 등의 변수가 있어 2022년 하반기 전세시장의 혼란이 예상된다.
2) 수도권 주택시장을 뒤흔드는 3기 신도시와 GTX
출처/한국경제신문 – 대출 규제 및 세금 부담으로 서울에서 수도권으로 이동한 주택 매수세
- 수도권 내에서도 상대적으로 가격이 저렴하고 미래가치가 상승할 것으로 예상되는 3기 신도시 매수세 집중
- 장기적으로는 호재지만 3기 신도시와 GTX 사업 모두 현재 초기 단계여서 많은 시간이 걸린다. 따라서 단기간에 정상가격 상승폭을 벗어난 지역의 가격은 조정될 가능성이 존재한다.
- 개인적인 의견이지만 GTX 노선 외에 수도권 순환철도망도 살펴볼 필요가 있다고 본다.특히 나는 대곡소사선, 성내선 연장선에 관심이 많다.
국토교통부
3) 지방 주택시장 동반상승 차별화세로
- 지난해 비수도권 주택시장은 대부분 호황을 누렸으나 세부 지역별로 차이를 보이고 있다.
- -5대 광역시의 상승세는 21년 3분기 이후 둔화 조짐
- 지난 2년간의 가격 상승이 실수요자 중심이냐, 외부투자 수요 중심이냐에 따라 가격 변동성이 차별화되는 것.
- – 외지의 수요가 집중된 단기 투자 지역의 경우, (공시 지가ᅮᅢ 미만의 주택) 급증한 지역 중심의 조정의 가능성이 있다.
4. 비아파트 및 외곽지역의 부상과 지속가능성
- 최근 급등한 아파트 가격과 대출 규제로 비아파트(다가구주택, 단독주택)로 수요 이동/거래량 증가
- – 서울은 정비사업(공공정비사업, 신속통합기획 등) 이슈가 부각되면서 재개발 기대감으로 비아파트 매입 수요 증가
- – 최근 아파트 매수심리 위축, 관망세가 비아파트 시장으로 확산될 가능성이 있다.
5. 다주택자 보유세 부담 증가와 매물 출현 가능성
- 2022년에도 종부세 부담 증가 예상
- – 보유주택 합산 시세 낮추기 위해 탄탄한 고가주택 중심의 증여 확대/시장 매물에 나서지 않음
- – 선호하는 주택공급 감소로 가격이 더 올라 주택가격 양극화 발생 가능성
- – 대선 이후 양도세 정책이 변경될 경우 보유세 부담이 큰 다주택자의 매물이 나올 가능성, 중저가 주택 매물이 증가할 가능성, 가격 하락 가능성
6. 정부의 대규모 주택공급계획, 향후 진행과정 주목
- 당분간 주택 부족 현상은 지속-수급 불균형에 따른 공급 과잉 우려의 존재
- 공공택지 정비사업 등 외장점, 정부 주도로 계획적이고 신속하게 추진, 서울 도심 등 수요자가 원하는 지역에 공급 가능한 단점, 서울 이외 수도권 및 비수도권 위치 시장 참여가 필요해 많은 난관이 예상된다.
7.2번의 선거 그리고 주택시장
- 과거 사례를 비교하면 선거보다는 당시 경제 상황, 주택시장 수급 여건 등이 더 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
- – 2022년의 경우 정부의 주택정책이 선거에 미치는 영향이 어느 때보다 클 것이다.
- – 과거에는 선거 전후 개발 문제 등이 주택시장에 영향을 미쳤다면 올해는 선거 후의 정책 방향과 공약 구체화가 시장에 큰 영향을 미칠 가능성이 있다.
- – 앞으로 23년간 주택 과열에 대한 부담이 낮아진 상황에서 정책적 선택은 다양해질 가능성이 높다.
이상으로 제테카 유들리의 KB 부동산 보고서 내용 정리(1)를 마치도록 한다.다음은 수도권 주택시장 점검 내용을 정리해 본다.