안녕하세요.
제주도도 소나기와 함께 무더운 날씨를 보이고 있는 화요일 오후입니다.오늘은 바다가 보이는 직원 연수용 땅, 건물을 찾는 분부터 100평 분양 홍보용 임대객, 제주영어교육도시에 투자하러 직접 내려오신 서울모찌과 대표원장까지 아침부터 부지런히 브리핑하고 있는 제주백석의 고소장입니다.
아, 오전에는 서귀포시 안덕면 서광리에 예쁜 카페 전세물건도 하나 나와서 현장 다녀왔는데 관심 있으신 분들은 연락주세요.
참고로 내부 사진만 조금 공개하겠습니다.
세입자 변심 계약 해지 시 임대인의 권리금 반환 의무 오늘은 세입자 변심으로 인한 계약 해지 시 권리금에 대한 내용에 대해 안내해 드립니다.
상가 임대차 계약으로 세입자가 개인 사정으로 입점을 스스로 포기하고 계약이 중도 해지됐다면 건물주에게 권리금 반환 의무는 없다는 대법원 판단이 나왔습니다.
대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 상가 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 2000만원을 위해 권리금을 돌려달라며 낸 반환청구 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울북부지법으로 돌려보낸 것입니다.
자세한 내용은 다음과 같습니다.
임대인 B씨는 남양주 다산지구 내 상가를 분양받은 뒤 2016년 4월 부동산 중개업을 하려는 임차인 A씨와 2년간 보증금 3500만원에 월세 170만원짜리 상가 임대계약을 맺었습니다.
두 사람 간 계약에는 “▶현재 임대인의 상가 분양권 상태에서의 임대차 계약으로 상가 소유권 변동 등의 사유가 발생하더라도 이 계약은 신규 임대인에게 동일 조건으로 승계된다. ▶ 본 계약은 배액 배상 등의 이유로 해지할 수 없다. ▶ 임차인의 사정에 따라 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대가 가능하며 임대인은 추인하기로 한다’는 등의 특약사항이 담겨 있습니다.
임차인 A씨는 2016년 4월 계약금 350만원을 보냈고 이와 별도로 권리금 명목으로 2000만원을 지급했습니다. 잔금 3150만원은 입점 지정 기간 내에 지급하기로 했는데 임차인 A씨가 권리금 반환 소송을 제기한 이후 2017년 12월 29일부터 2018년 3월 1일로 입점 예정일이 지정 공시됐습니다.
그런데 임차인 A씨는 개인적 사정으로 상가에 입점할 수 없게 되자 2017년 12월 임대인 B씨에게 ‘계약금을 포기하고 임대차계약을 해제했으니 이 사건의 권리금 반환을 요구한다’는 취지의 내용증명을 보낸 뒤 지정된 입점 예정기간이 다가왔음에도 입점하지 않았습니다.이에 임대인 B씨는 “이 사건 임대차계약 특약사항 제2항에서 계약금 포기 또는 배액 상환에 따른 계약해지권을 배제했기 때문에 A씨는 이 사건 임대차계약을 해제할 수 없다”며 권리금 반환을 거부하자 임차인 A씨가 결국 소송을 시작한 것입니다.
재판 과정인 2018년 5월 임대인 B씨 역시 ‘임차인 A씨의 임차보증금 잔금 미지급 및 미입점 등 채무불이행’을 이유로 임대차 계약을 해제하겠다는 의사를 밝혔습니다.
임차인 A씨와 임대인 B씨 둘 다 임대차 계약을 해지하겠다는 의사표시의 합치가 있고 임차인 A씨가 이미 지급한 계약금 350만원을 포기하겠다고 한 만큼 임차인 A씨가 이미 지급한 권리금 2000만원을 돌려받을 수 있을지가 이 재판의 쟁점이 됐습니다.
1심과 2심에서는 모두 임차인 A씨의 손을 들어 임대인 B씨가 권리금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
양측 모두 임대차 계약을 종료하겠다는 의사가 같은 만큼 이 사건 계약은 2018년 5월부로 해제됐고 계약과 불가분의 관계에 있는 권리금 계약도 해제됐다고 봐야 한다는 취지였습니다.
하지만 이번 대법원의 판단은 달랐습니다.
임대인 B씨의 사정으로 인해 이 사건 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다.혹은 이를 이용하지 못했다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 만큼 임대인 B씨가 원칙적으로 임차인 A씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다는 취지인데요.
대법원 판시를 살펴보면 “임차인 A씨는 스스로 상가 입점을 거절하고 특히 직접 입점할 수 없는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다”며 “임차인이 유·무형의 재산적 가치 양수 또는 약정기간 중 계약이 보장한 이익이 유효하게 이뤄진 이상 임대차 계약이 해제됐다고 임대인이 권리금 반환 의무를 부담하지 않는다”는 것입니다.
또 “원심은 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약도 해제됐다는 이유만으로 임대인 B씨가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단했으나 결과적으로 대법원 판결에서 표명된 견해에 반하는 잘못이 있다.”라고 원심을 파기하고 돌려보냈습니다.