안녕하세요! 세무사 최왕규입니다.
사실관계 ○ ‘06.8 서울 구로구 A주택*(이하 ‘일반주택’) ○ ‘17.9 A배우자가 서울 구로구 B주택(이하 ‘주택’)을 취득했다’ ᄌ ᄌ 가구원은 2년간 A주택에 거주하지 않았다. ○ ‘7 주택매매자 특별세법’
② 법 제89조제2항에 따른 상속주택(이하 “조합권”이라 한다)을 상속받아 사업 완료 후 취득한 신규주택을 포함하며, 2주택 이상(이하 “도시 및 주거환경개선”이라 한다), 재건축사업(이하 “소규모”라 한다)을 포함한다.e재구성”) 또는 소규모 프로젝트주택을 소유하는 경우에는 다음 순서에 따라 1주택을 말한다.] 기타 주택(상속시 보유하는 회원권에 의하여 사업완료 후 취득한 신규주택에 한함)과 상속일로부터 2년 이내에 상속인이 사업을 완료한 후 취득한 신규주택은 제외한다. 이하 제154조제1항은 한국에서 일반주택을 1채(이하 “일반주택”이라 한다)를 보유한 1가구가 한국에서 일반주택 1채를 양도하는 경우에 적용한다. 다만, 상속인과 상속인이 상속 당시 1세대인 경우, 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 사람은 세대원(결합일 현재 배우자의 직접 생존을 포함한다)에 따라 2주택을 소유한 것으로 본다. <1997년 12월 31일, 2002년 10월 1일, 2008년 12월 30일, 2010년 2월 22일, 2012년 2월 18일, 2013년 2월 15일, 2017년 2월 21일, 2018년 2월 13일, 2020년 2월 13일 개정. 상속인이 보유한 기간이 2주택 이상일 경우 가장 긴 상속기간은 1주택, 가장 긴 상속기간은 4주택으로 이 경우 표준시가가 가장 높은 1주택(같은 표준시가의 경우 상속인이 선택한 1주택)이 1주택이 되고 2주택은 상속대상자가 되지 않는다. 조정, 일시적 1가구 세금 면제가 가능하다.상속은 부모가 사망하는 것을 전제로 발생하므로 예단할 수 없고, 상속주택 특례의 목적은 상속주택이 없었다면 상속주택이 비과세되지 않는 불공정한 상황을 막기 위해서다.
그러나, 이 상속 특별 사례 1을 받아야 하는 요건이 있다. 일반 주택은 처음 2개를 획득해야 합니다. 상속이 이유여야 하며, 상속인이 주택을 여러 채 보유하고 있는 경우에는 다음 순서에 따라 결정되는 고참 상속주택이어야 한다.
소유기간이 가장 긴 주택 → 거주기간이 가장 긴 주택 → 상속개시 당시 상속인이 거주하던 주택 → 표준시가가 큰 주택 → 상속인이 선택한 주택
위의 경우 배우자가 상속으로 취득한 주택이 고령상속주택에 해당하지 않는 경우에는 상속주택의 특례 등을 받을 수 없다.
다만 일반주택과 상속재산에 따른 주택이 임시 1가구 2주택의 요건인 경우에는 소득세법 시행령 제155조제1항도 임시 1가구 2주택 면제를 적용할 수 있다. 1가구 2주택의 한시적 비과세 혜택은 반드시 분양에 적용되는 것은 아니지만 상속·증여(가구원 별도) 때문이라도 가능하다.
위의 경우 배우자가 2017년 9월 상속으로 취득한 경우(노인상속주택의 요건 없음) 일반주택은 이전주택으로 전환하고 상속주택은 신규주택이다.
이전 주택을 인수한 지 1년 만에 새 주택을 취득했고, 이전 주택은 8.2 부동산 대책 이전에 취득했기 때문에 2년 이상만 보유하면 된다. 취득일이 2017년 9월이기 때문에 9.13조치 이전에 취득했기 때문에 3년 이내에 처분하면 특별요건을 충족한다. 사례의 경우 기존 주택이 2020년 7월 분양됐기 때문에 3년 내 1가구 2주택에 대한 한시적 비과세 대상이 될 수 있다.
상속주택이 노인상속주택 대상이 아니기 때문에 상속주택 특례 대상이 아니더라도 1가구 2주택에 대한 한시적 비과세도 적용될 수 있어 다양한 각도에서 비과세나 중과세를 면제받을 수 있는 방안을 찾는 것이 중요하다.
지금까지 세무사 최왕규였습니다!