먼저 국민 주택이란 국민 주택 기금에서 지원받은 자금을 이용하여 건설 또는 개량하는 주택으로서 주거 전용 면적이 국민 주택 규모를 초과하지 않는 주택을 말합니다. 즉 정부가 서민의 주거 안정을 위해 일정 규모 이하로 건설하여 공급하는 주택을 국민주택이라고 하고, 그 외의 주택은 민영주택이라고 부릅니다.
또한 구체적인 용어를 알기 위해서는 주거전용면적에 대한 이해가 우선되어야 합니다. 주거전용면적이란 오직 주거용면적만을 의미하며 건물의 지하실과 창고, 복도, 계단, 옥상, 보일러실 2가구 이상이 공동 이용하는 곳을 제외한 면적을 말합니다. 이러한 주거 전용 면적이 1세대 또는 1호당 85평방미터 이하의 주택을 국민 주택이라고 부릅니다.
그 면적의 기준이 어느 지역이든 85평방미터가 아니라 수도권과 도시지역이 아닌 면, 또는 읍 지역에서는 100평방미터를 기준으로 판단합니다. 일반적으로 많은 분들이 평수보다는 평수를 기준으로 생각하기 때문에 평수 계산을 어떻게 하는지도 알아 두는 것이 좋지만, 1평은 약 3.3 평수이고 85평수를 평수로 바꾸면 25.7평이 됩니다.
국민주택은 앞서 말씀드렸지만 서민을 위한 주택으로서 여러 가지 혜택이 있다. 우선 버팀목 전세자금 대출이 가능해 최소 2.5%의 금리를 이용할 수 있고 취득 시 농어촌특별세가 적용되지 않는다.또한 해당 주택을 공급하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 등 다양한 세제 혜택이 존재합니다.
이러한 서비스와는 반대로 해당 규모를 초과하는 주택을 공급할 경우 과세표준과 부가가치세액이 다릅니다. 우선, 양도자가 일반 개인, 사업자 혹은 법인일 때는, 건물 전체에 대해서 부가가치세를 과세하게 됩니다. 그러나 토지의 경우 부가가치세법상 원칙적으로 면세되는 재화이기 때문에 토지 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서만 부가가치세가 과세됩니다.
과세표준액 과표인 경우 건물만의 실거래가가 존재할 경우 이를 사용해 세액을 계산할 수 있으나 토지와 건물의 구분이 불분명한 경우에는 우선 감정평가액을 적용하고 그 다음 기준시가를 적용하여 비율만큼 안분합니다. 예를 들어 토지와 건물의 실거래 가격이 100이고 기준시가를 적용했을 때 건물과 토지의 비율이 7:3이면 건물 가격을 70으로 놓고 여기에 10%의 7을 부가세로 과세하는 것입니다.
그러나 항상 이러한 방법이 적용되는 것은 아니며, 건물의 실거래 가격이 정확하게 명시되었다고 하더라도 기준시가를 적용하여 안분한 금액과 30% 이상의 차이가 나는 경우에는 기준시가를 적용하여 건물의 가격을 책정합니다.
앞에서 서술한 일반적인 경우와는 달리, 주택 임대 사업자가 해당 규모를 초과하는 주택을 양도할 때는 과세대상에서 제외됩니다. 원칙적으로 주택임대의 경우 부가가치세 면제 대상이며, 4년에서 5년 이상 기간에 이뤄진 해당 주택의 주요 사업이 주택임대사업이라면 국민주택규모를 초과하더라도 부가가치세가 과세되지 않습니다.
따라서 임대사업에 이용했다고 하더라도 단기간 보유 후 양도하는 주택은 부가세 과세대상이 됩니다. 부동산 매매업과 임대업은 엄연히 다른 것으로, 1~2년 정도 단기간 보유해 매각하는 경우는, 그 기간 임대했다고 해도, 임대업보다는 시세 차익을 노린 매매 사업에 사용했다고 보는 것이 타당하기 때문입니다.
